Wer bei einer Trennung aus dem gemeinsamen Haus auszieht, nutzt es steuerlich nicht mehr selbst. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder übertragen, kann das teuer werden. Der Bundesrat will das ändern.
Vor einer Scheidung steht in der Regel die räumliche Trennung. Für die Partnerin oder den Partner, der aus dem gemeinsam bewohnten Haus auszieht, wird die Immobilie damit oft zum steuerlichen Risiko.
Die Regel: zehn Jahre und Eigennutzung
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn die Immobilie zuletzt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, und zwar im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Das Problem bei der Trennung
Gerade die ersten zehn Jahre einer Ehe sind statistisch besonders trennungsanfällig. Wer auszieht, nutzt das Haus ab diesem Zeitpunkt nicht mehr selbst, auch wenn der frühere Partner und die Kinder dort weiter wohnen. Wird die Immobilie dann verkauft oder im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung an den Ex-Partner übertragen, kann für den ausgezogenen Teil ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen.
Das geltende Recht sieht dafür keine Ausnahme vor. Finanzgerichte und Bundesfinanzhof haben die Steuerpflicht trotz der offensichtlichen Benachteiligung bestätigt.
Der Bundesrat will nachbessern
In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat vorgeschlagen, Scheidungsimmobilien steuerfrei zu stellen, wenn sie vorher ausschließlich selbst genutzt wurden. Der Bundestag hat nach der ersten Lesung angekündigt, den Vorschlag zu prüfen.
Ob die Änderung kommt, lässt sich derzeit nicht absehen. Der Vorstoß passt aber zum Grundgedanken des Gesetzes, das selbst genutzte Wohneigentum zu schonen, dem die heutige Rechtslage bei Trennungen nicht gerecht wird.
Stand des Verfahrens: Das Jahressteuergesetz 2026 wurde am 8. Oktober 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten und liegt im Finanzausschuss. Ob die Befreiung für Scheidungsimmobilien aufgenommen wird, ist offen.
Die Ausführungen sind nach bestem Wissen und Kenntnisstand verfasst. Sie sind nicht abschließend und ersetzen keine individuelle Beratung. Eine Haftung für den Inhalt kann daher nicht übernommen werden.
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