Verkauf nach zehn Jahren Besitz, aber Eigentumsübergang erst später? Der BFH sagt: Maßgeblich ist allein der notarielle Kaufvertrag. Ein Fall mit Ferienwohnung zeigt, wie teuer ein Irrtum wird.
Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, bleibt steuerfrei, sofern die sogenannte 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Beim Blick auf den richtigen Stichtag lauert aber eine Falle, die der BFH nun ganz aktuell bestätigt hat.
Für die Berechnung der 10-Jahres-Frist sind die Zeitpunkte der schuldrechtlichen Verträge maßgeblich. Wann das wirtschaftliche Eigentum übergeht, spielt dagegen keine Rolle.
Der Fall: Ferienwohnung mit später Übergabe
Ein Ehepaar hatte am 28. Dezember 2009 eine Ferienwohnung erworben und verkaufte sie, indem es am 22. Juni 2018 den notariellen Kaufvertrag schloss. Der Kaufpreis von 580.000 € war in zwei Raten zu zahlen: 30.000 € sofort und 550.000 € am 31.12.2019. Erst mit der Zahlung der letzten Rate sollten Eigentumsübergang und Übergabe erfolgen, was dann am 7. Januar 2020 geschah. Die Eheleute gingen davon aus, damit außerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft zu haben und deshalb nicht steuerpflichtig zu sein.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH sah das anders. Allein das Verpflichtungsgeschäft, also der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, entscheide. Das gelte auch, wenn zwischen Vertrag und zivilrechtlichem Eigentumsübergang mehr als ein Jahr liegt und der Übergang von zahlreichen Bedingungen abhängt. Im Streitfall stand der Vertrag unter anderem unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Stadt dem Käufer eine Baugenehmigung für den Umbau des Gebäudes erteilt.
Für die Frage, ob innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußert wurde, kommt es allein auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts an. Das gilt auch, wenn Grundstücksübergang und, wie im Urteilsfall, die Zahlung des Großteils des Kaufpreises erst deutlich später erfolgen. Die Veräußerung bleibt dann steuerpflichtig. Anders wäre es gewesen, wenn die Eheleute dem Käufer lediglich eine Kaufoption eingeräumt hätten. Sie wäre noch kein wirksames Verpflichtungsgeschäft und innerhalb der Spekulationsfrist grundsätzlich unschädlich. Vor dem Verkauf einer Immobilie in Bayreuth oder anderswo lohnt sich ein Gespräch mit der Kanzlei Hanke zum richtigen Zeitpunkt.
Die Ausführungen sind nach bestem Wissen und Kenntnisstand verfasst. Sie sind nicht abschließend und ersetzen keine individuelle Beratung. Eine Haftung für den Inhalt kann daher nicht übernommen werden.
Fragen zu diesem Thema?
Wir beraten Sie in Bayreuth persönlich.