Modernisierung oder Erhaltung? Wann Gebäudekosten sofort absetzbar sind

Ob Renovierungskosten in einem Zug von der Steuer abgezogen werden können oder nur verteilt über Jahrzehnte, ist für Eigentümer und Vermieter eine Frage mit spürbaren finanziellen Folgen. Die Finanzverwaltung hat dazu ihren Anwendungserlass zur Abgrenzung von sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktualisiert. Berücksichtigt sind vor allem neuere Entwicklungen wie der Einbau von Wärmepumpen und energetische Sanierungen. Hier die wichtigsten Aussagen im Überblick.

Betriebsbereitschaft beim Kauf

Das Finanzamt unterscheidet danach, ob eine Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits nutzbar war. Dabei gibt es zwei Blickwinkel:

• Objektive Nutzbarkeit: Sind wesentliche Teile des Gebäudes, etwa die Heizung, beim Kauf defekt, sodass weder Wohnen noch Vermieten möglich ist, zählen die Reparaturkosten zu den Anschaffungskosten. Ein Sofortabzug ist dann ausgeschlossen.
• Subjektive Nutzbarkeit: Auch ein grundsätzlich nutzbares Gebäude kann für den konkret geplanten Zweck nicht geeignet sein. Wer eine Wohnung kauft, um dort eine Arztpraxis zu betreiben, und dafür die gesamte Elektrik erneuern muss, trägt Anschaffungskosten, denn erst der Umbau macht die Räume für diesen Zweck nutzbar. Ein Abzug als Erhaltungsaufwand scheidet nach Auffassung der Finanzverwaltung aus.

Erweiterungen sind stets Herstellungskosten

Vergrößern Sie die Nutzfläche durch Baumaßnahmen, etwa durch einen Dachausbau oder den Anbau eines Balkons, oder kommen neue Bestandteile hinzu, zum Beispiel eine Treppe, die es bisher nicht gab, müssen die Kosten zwingend über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Einen Spielraum gibt es hier nicht.

Anhebung des Wohnstandards

Selbst Jahre nach dem Erwerb kann eine sehr umfassende Modernisierung den Sofortabzug kosten, nämlich dann, wenn der Standard des Gebäudes deutlich steigt. Das Finanzamt betrachtet dafür ausschließlich vier Bereiche:

• Heizung
• Sanitär (Bäder)
• Elektroinstallation
• Fenster

Werden mindestens drei dieser vier Bereiche grundlegend erneuert und verbessert, und zwar gleichzeitig oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums (dazu unten mehr), nimmt das Finanzamt eine Standardhebung an. Die Kosten sind dann nicht mehr sofort abziehbar. Eine Verbesserung liegt vor, wenn der Standard von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll steigt.

Ein typisches Beispiel: Einfach verglaste Fenster werden durch Isolierglasfenster ersetzt, erstmals wird ein Bad eingebaut, und die alten Nachtspeicheröfen weichen einer Zentralheizung.

Erfreulich für energetische Sanierungen: Maßnahmen, die keinen der vier genannten Bereiche betreffen, sind unschädlich. Wer „nur“ die Fassade dämmt oder das Dach erneuert, behält den Sofortabzug, unabhängig davon, wie teuer die Arbeiten waren.

Sanierung in Raten: Zeitraum auf drei Jahre verkürzt

Um zu beurteilen, ob sich der Standard insgesamt deutlich erhöht hat, fasst das Finanzamt einzelne Maßnahmen zusammen. Das neue BMF-Schreiben verkürzt den Zeitraum, in dem Maßnahmen gebündelt betrachtet werden, auf drei Jahre; bisher waren es fünf. Werden innerhalb dieser drei Jahre mindestens drei der vier Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) saniert, geht die Finanzverwaltung von einer Standardhebung aus. Die Kosten lassen sich dann nicht sofort abziehen, sondern nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt.

Für laufende Fälle gilt eine Übergangsregelung: Sanierungen in Raten, die bei Veröffentlichung des BMF-Schreibens am 26.01.2026 bereits begonnen, aber noch nicht abgeschlossen waren, werden ebenfalls nach dem verkürzten Dreijahreszeitraum für die sogenannte Vermutungsregel beurteilt. Das ist für Steuerpflichtige günstig: Liegen Maßnahmen mehr als drei Jahre auseinander, können sie eher einzeln betrachtet werden und gelten nicht mehr als einheitliches Sanierungskonzept, das zur Standardhebung führt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die starre Dreijahresfrist

Von der Sanierung in Raten ist die feste Dreijahresfrist für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu unterscheiden. Sie beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie und erfasst sämtliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, einschließlich Schönheitsreparaturen, die in diesen drei Jahren veranlasst werden.

• Übersteigen die Kosten insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), entfällt der Sofortabzug.
• Arbeiten, die erst nach Ablauf der drei Jahre ausgeführt werden, bleiben bei der 15-%-Berechnung außen vor. Nach Ansicht der Finanzverwaltung kommt es nicht auf den Zahlungszeitpunkt an, entscheidend ist, ob die Baumaßnahmen bis zu diesem Stichtag ausgeführt wurden.

Zu den berücksichtigten Maßnahmen zählen auch Tapezieren und Streichen sowie die Beseitigung von Mängeln, die beim Kauf bereits bekannt waren. Nicht erfasst werden lediglich jährlich übliche Wartungen wie die Heizungswartung oder Ablesedienste.

Fazit

Ob Kosten sofort geltend gemacht werden können, entscheidet sich oft an Details. Das neue Schreiben schafft an manchen Stellen Klarheit, vor allem durch die Beschränkung auf die vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster, doch die Fallstricke liegen weiter im Einzelnen. Wer in Bayreuth oder Umgebung eine Immobilie kauft oder modernisiert, sollte vor der Beauftragung von Handwerkern mit der Kanzlei Hanke sprechen. Gemeinsam lässt sich prüfen, wie sich die geplanten Maßnahmen steuerlich auswirken und wie sich ein günstiges Ergebnis erreichen lässt.